Variazione del valore dell’immobile in caso di sostituzione del riscaldamento

Il passaggio a un impianto rinnovabile è un investimento che vale la pena, non solo dall’ottica dell’efficienza energetica, ma anche dal punto di vista finanziario. In un’intervista Marco Haefeli, responsabile valutazioni immobiliari di VermögensZentrum, spiega come la sostituzione del riscaldamento può incidere sul valore di una casa.

Quanto incide sul valore di una casa la sostituzione di un impianto a olio, a gas o elettrico diretto con un sistema moderno alimentato da energie rinnovabili?

Gli immobili non hanno un cartellino del prezzo. Se e in che misura il valore della propria abitazione è cambiato, lo si scopre di solito solo al momento della vendita effettiva. Tuttavia, i potenziali acquirenti prestano molta attenzione al sistema di riscaldamento. Se l’immobile è dotato di un impianto a olio, l’acquirente mette in conto i costi di risanamento e adegua di conseguenza la sua offerta. Si può quindi affermare che le case con impianti di riscaldamento non rinnovabili presentano una diminuzione del valore di mercato. Per le abitazioni dotate di impianti di riscaldamento moderni alimentati da energie rinnovabili, questo aspetto rappresenta non solo un vantaggio in termini di valore d’acquisto, ma anche un efficace argomento di vendita, in quanto evidenzia un importante valore aggiunto.

Come cambia il valore dell’immobile con la sostituzione del riscaldamento? Esistono valori di riferimento?

Si può presumere che, nel caso di un immobile esistente, il valore aumenti almeno in misura pari al costo sostenuto per l’installazione del sistema di riscaldamento a energie rinnovabili, grazie all’aumento del valore attuale dell’edificio e alla minore svalutazione nel tempo. Inoltre, il valore cresce anche grazie alla riduzione dei costi di esercizio, resa possibile dal riscaldamento a energie rinnovabili. A ciò si aggiunge la percezione soggettiva dello stato generale dell’immobile, in particolare degli impianti, e la consapevolezza che non è necessario un intervento di risanamento. Tuttavia, nella teoria della valutazione non esistono parametri di riferimento precisi a riguardo. Un’eccezione si ha quando la casa è quasi alla fine del suo ciclo di vita: in tal caso, l’acquirente considera solo il valore del terreno, mentre la costruzione, indipendentemente dal tipo di riscaldamento, non ha più valore (cosiddetti «sunk costs»).

L’aumento del valore immobiliare incide su vari aspetti: imposte immobiliari, valore di vendita e valutazione della sostenibilità da parte della banca al momento della proroga dell’ipoteca.

Il valore locativo e quello per l’imposta sulla sostanza vengono aggiornati solo se gli investimenti hanno realmente incrementato il valore dell’immobile. In caso di sostituzione dell’impianto, i valori non cambiano. Il valore di anticipo concesso dalla banca può variare. Ad esempio, è possibile che, grazie all’aumento del valore dell’immobile, la banca esoneri dall’obbligo di ammortamento.

Alla luce di ciò, quali sono le principali argomentazioni finanziarie a favore del passaggio a un riscaldamento rinnovabile per i proprietari?

Gli investimenti in efficienza energetica sono deducibili fiscalmente, anche se accrescono il valore dell’immobile. Le spese possono essere distribuite su tre anni, permettendo di recuperare circa un terzo dei costi tramite il risparmio fiscale. A questo si aggiungono eventuali sovvenzioni di Confederazione, Cantoni e Comuni per la sostituzione del sistema di riscaldamento. Un vantaggio spesso sottovalutato riguarda i costi di esercizio e dell’energia: nel tempo, un impianto rinnovabile consente risparmi significativi.

Vale la pena sostituire il riscaldamento anche in vista di una vendita a breve termine?

In caso di parcelle sottoutilizzate, l’investimento è sconsigliato: il potenziale acquirente opterà probabilmente per la demolizione e la ricostruzione. In tal caso, installare un nuovo impianto sarebbe contrario a ogni logica di sostenibilità. Per immobili che sfruttano appieno la parcella, come case unifamiliari o a schiera, l’investimento è invece sensato. Un impianto moderno e rinnovabile riduce le incertezze per l’acquirente. Ciò può portare a un prezzo di vendita più elevato e a un processo di vendita più rapido.

Negli ultimi anni sono state introdotte a livello cantonale diverse disposizioni di legge concernenti la sostituzione dei riscaldamenti (tra cui il divieto di installare nuovi riscaldamenti fissi a resistenza elettrica, la quota di energie rinnovabili nella sostituzione dei riscaldamenti fossili). Che influsso hanno tali disposizioni di legge sul valore di un immobile?

Chi acquista un vecchio immobile, non ristrutturato, allestirà un budget e presterà attenzione a cosa deve ancora rinnovare e a quale prezzo. Al momento dell’acquisto, confronterà questi costi con il prezzo richiesto, arrivando così a offrire un importo inferiore. A livello di percezione, l’acquirente è disposto a pagare il valore aggiunto della sostituzione del riscaldamento. Un’abitazione priva di riscaldamento a energie rinnovabili, invece, subirà più facilmente uno sconto sul prezzo. In ogni caso, un investimento di questo tipo aumenta il valore dell’immobile.

Nella valutazione di un immobile si tiene conto solo del fatto che è stato installato un riscaldamento moderno e rinnovabile oppure il valore cambia in modo diverso a seconda del sistema di riscaldamento scelto?

La questione è controversa. Se, ad esempio, l’impianto è collocato in modo poco funzionale e genera rumore o emissioni che limitano l’uso del giardino, ciò inciderà negativamente sulla valutazione. Alcuni immobili sono un mosaico di investimenti e ristrutturazioni non coordinate: in questi casi, nonostante investimenti significativi, il valore può risentirne e il risparmio sui costi di esercizio ed energia risulta limitato. Fondamentale è l’impressione generale dell’immobile. Per aumentare il valore dell’immobile nel lungo periodo, è necessaria una strategia coerente, che consenta di coordinare gli interventi di risanamento. In questo modo si evitano, ad esempio, sostituzioni sovradimensionate dell’impianto di riscaldamento dovute a interruzioni dell’utilizzo durante i mesi invernali.